Mieszkanie na rynku wtórnym
Kupno mieszkania to niebagatelny wydatek i musi być dobrze przemyślany. Wiele osób decydując się na jego zakup, korzysta z rynku pierwotnego lub wtórnego. Nie ma wyznaczonych reguł, co rodzaju rynku. Tu decyzja jest indywidualna i zależy od preferencji nabywcy oraz jego możliwości finansowych. Mając przeznaczone na ten cel pieniądze, możemy rozglądać się albo za mieszkaniem całkowicie nowym lub po kolejnym właścicielu. Panuje opinia wśród kupujących, że to, co nowe jest lepszej kategorii, a używane to nigdy niewiadomo, jakie może kryć w sobie niespodzianki. Mimo to większość transakcji dokonywana jest na rynku wtórnym.
Wszystko zależy od tego, co tak naprawdę chcemy mieć i na jakich warunkach możemy to dostać. Rynek pierwotny skierowany jest do odbiorców, którzy szukają miejsca z dala od centrum. Koszty gruntów są dużo niższe niż te w centrum miasta. Z kolei decydując się na skorzystanie z rynku wtórnego, istnieje większa szansa na znalezienie „brylantu” w postaci nieruchomości w centrum. Poza tym mieszkanie kupowane na rynku wtórnym możemy zobaczyć na własne oczy.
Kupno z pierwszej ręki jest pozbawione tego przywileju, ponieważ decyzja o zakupie podejmowana jest na powstających makietach i planach projektowych oraz prezentacjach wizualnych, pokazywanych przez developera. Tak naprawdę nie mamy żadnej gwarancji, że to, co widzimy na papierze, będzie w rzeczywistości zrealizowane. Podejmujemy na własne ryzyko i inwestujemy w nieistniejącą, naszą nieruchomość. Często gotowy zakup możemy oglądać jedynie w fazie początkowej budowy, a efekty końcowe widać na prezentacji multimedialnej.
Różnica jest również w materiałach, które stosuje się do budowy tych mieszkań, domów. Nowe powstają w oparciu o najnowocześniejsze technologie budowlane oraz przeznaczone do tego materiały. Na rynku wtórnym, dostępne są stare zabudowania w kamienicach, gdzie głównie przeważa cegła. Musimy wziąć pod uwagę także koszty, dotyczące remontów w tych obu przypadkach. W pierwszym otrzymujemy klucze do mieszkania, w którym widnieją gołe ściany i nic poza tym. Koszty są dużo większe, ale też łatwiej jest dopasować wszystko pod swoje wymagania i gust odnośnie aranżacji wnętrza.
W istniejącym mieszkaniu, domu po czyjejś obecności, trzeba robić czasami remont albo wręcz przeciwnie, co jest na korzyść kupującego, od razu wprowadzić się. Ważną rolę też pełni układ mieszkania. Wiadomo, że każde lokum jest inne i ma swoje plusy i minusy. W blokach zabudowa jest standardowa i ciężko jest zmienić coś, co jest wpisane w takie mieszkanie. Dlatego lepszą alternatywą jest mieszkanie w kamienicy. Metraż wystarczająco jest duży i istnieje wiele możliwości projektowych. Ze starego mieszkania możemy zrobić estetyczną i godną polecenia do sprzedaży nieruchomość. Na każdą z tych inwestycji przeznaczamy określoną kwotę, która ma zaspokoić nasze potrzeby bytowe.
Inwestując w nieruchomość na rynku wtórnym, czas oczekiwania na możliwość korzystania z niego jest krótszy, ponieważ po uregulowaniu należności i wszystkich formalności, nabywca może już cieszyć się z mieszkania. Inaczej jest w sytuacji kupna na rynku pierwotnym, gdyż kwestie uregulowania i tempa budowy ciągną się w nieskończoność. Kupujący nie dysponuje jeszcze lokalem, ale musi spłacać zaciągnięty kredyt na poczet przyszłej inwestycji oraz równocześnie opłacać zajmowane tymczasowe, inne mieszkanie.
W takiej sytuacji powstają podwójne koszty utrzymania tych mieszkań, a tak naprawdę nie jesteśmy w posiadaniu żadnego z nich. Przy wyborze mieszkania z ogłoszenia zyskujemy czasowo i finansowo, gdyż w umowie podpisywane są klauzule dotyczące terminów opuszczenia dotychczasowego właściciela lokalu. To zabezpiecza nas przed nieprzewidzianymi kosztami. Zamawiając propozycję nieruchomości u developera nie mamy gwarancji, że budowa zakończy się w terminie i musimy być przygotowani na nieprzyjemne niespodzianki. Jeżeli nasz zakup nie ma presji czasowej i możemy sobie pozwolić na dodatkowe koszty, to powinniśmy bardzo dobrze przygotować się na temat wybranego developera.
Dobrą radą dla kupującego jest zaczerpnięcie największej wiedzy na temat wybranej firmy. Sprawdzenie wszystkich, wymaganych pozwoleń na budowę oraz jej płynność finansową. Dobrze też dowiedzieć się, na ile jest wiarygodna oraz, czy działka pod budowę jest jej prawną własnością. Wiele przypadków znamy z życia, gdzie developer przyjął zaliczkę i zostawił mieszkańców na placu budowy z ich przyszłymi i zarazem niedoszłymi mieszkaniami. Lepiej dokładnie taki stan sprawdzić, aby uniknąć takich przypadków. Popytać i poszukać informacji na temat innych jej inwestycji tak, by móc spokojnie spać, widząc, że za niedługo będziemy właścicielami nowego mieszkania, czy domu.
Przy transakcjach na własną rękę, musimy sprawdzić księgę wieczystą danego mieszkania na dzień sprzedaży. Czy ktoś nadal nie jest zameldowany na tym miejscu? Czy wszystkie zaległości zastały uregulowane? Należy domagać się od sprzedającego wszystkich do dnia sprzedaży kosztów utrzymania mieszkania oraz aktu notarialnego tego lokum. Jeżeli to jest mieszkanie spółdzielcze, musi być przydział członkowski. Nie unikniemy niestety dodatkowych kosztów, które związane są z opłatą sądową oraz taksą notarialną, dotyczącą przeniesienia własności. Często inwestycje pod klucz nie są gotowe i wymagają nakładów finansowych przyszłego posiadacza.
W swojej kalkulacji należy takie koszty zarezerwować. Kwestia związana z podatkiem od czynności cywilno-prawnych jest uregulowana, chyba, że nie dotyczy to sprzedawcy, który nie jest podatnikiem podatku VAT. Na rynku wtórnym płacimy również koszty sądowe i taksę notarialną. Mieszkanie do remontu, jak sama nazwa wskazuje niesie za sobą koszty. Nie unikniemy też podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości ceny sprzedaży lokalu. Kolejnym kosztem jest w przypadku korzystania z usług biura nieruchomości, prowizja pośrednika, która waha się od 1,5-3% wartości od transakcji.
Analizując wszystkie punkty za i przeciw, trzeba wybrać dla siebie najlepszą opcję z punktu widzenia możliwości finansowych, swoich preferencji oraz kosztów, które są bardzo zróżnicowane od formy, na jaką zdecydujemy się. Musimy też rozważyć kwestię odnośnie tego, czy nasza inwestycja jest już do końca życia, czy też planujemy wyprowadzić się po kilku latach. Dla starszych osób nie poleca się kupowania mieszkania na piętrze, gdzie nie ma windy. Przy zakupie mieszkania z ogłoszenia powinniśmy sprawdzić, jak długo dane mieszkanie jest w ofercie. Od tego zależy możliwość negocjacji ze sprzedającym.
Jeżeli ogłoszenie nie znajduje swoich nabywców, a nam to mieszkanie przypadło do gustu, możemy próbować obniżyć cenę. Negocjacje są podstawą biznesu, więc warto spróbować wytargować korzystniejszą wartość transakcji. Dobrze też sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, przed właściwym zakupem mieszkania w celu zabezpieczenia się Wyjdzie to z korzyścią dla nas, ponieważ zyskamy „parę groszy „ na opłaty sądowe i notarialne albo może jeszcze starczy na zakup czegoś z wyposażenia dopiero, co nabytego, nowego mieszkania.